Calcul de la plus-value immobilière et de son imposition
Estimez l'impôt sur votre plus-value immobilière : forfaits de 7,5 % et 15 %, abattements pour durée de détention, surtaxe, et l'année où l'exonération est acquise.
Calcul réalisé dans votre navigateur : aucun montant saisi n'est enregistré. Montants indicatifs, à vérifier à chaque loi de finances.
🏠 Plus-value immobilière
Frais d'acquisition
Travaux
Abattements pour durée de détention (art. 150 VC CGI)
Impôt sur le revenu (exonération à 22 ans) : 42 %Prélèvements sociaux (exonération à 30 ans) : 11,5 %
Imposition selon l'année de cession
Le trait pointillé est la plus-value brute, identique quelle que soit la date ; le trait plein est ce qu'il en reste après impôt si vous cédez cette année-là. La surface colorée entre les deux est donc exactement l'imposition : elle disparaît par paliers, l'impôt sur le revenu à 22 ans, les prélèvements sociaux à 30 ans.
Cession après 12 ans de détentionSurvolez la courbe pour lire année par année
Plus-value brute
75 000 €
Abattement IR / PS
42 % / 12 %
Imposition totale
19 675 €
Plus-value nette
55 325 €
Abattements pour durée de détention (art. 150 VC CGI) : 6 % par an de la 6e à la 21e année pour l'IR, puis exonération totale à 22 ans ; 1,65 % puis 1,60 % et 9 % par an pour les prélèvements sociaux, exonération à 30 ans.
Plus-value brute75 000 €
Impôt sur le revenu (19 %)8 265 €
Prélèvements sociaux (17,2 %)11 410 €
Surtaxe (1609 nonies G)0 €
Net vendeur estimé300 325 €
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Le détail complet du calcul et ses références au CGI, envoyés par email.
Décomposition du prix de cession
Prix de revient — 245 000 € (76,6 %)PV conservée — 55 325 € (17,3 %)IR 19 % — 8 265 € (2,6 %)PS 17,2 % — 11 410 € (3,6 %)
Frais d'acquisition : forfait de 7,5 % du prix (droits + emoluments), sans justificatif — réserve aux biens acquis à TITRE ONEREUX 200 000 € x 7,5 % art. 150 VB II 3° CGI | + 15 000 € |
Travaux : forfait de 15 % du prix d'acquisition (bien détenu depuis plus de 5 ans), sans justificatif 200 000 € x 15 % art. 150 VB II 4° CGI | + 30 000 € |
Prix de revient corrige 200 000 € + 15 000 € + 30 000 € | 245 000 € |
Prix de cession net (diminué des frais supportes par le vendeur : diagnostics, mainlevee...) art. 150 VA CGI | 320 000 € |
Plus-value brute 320 000 € - 245 000 € | 75 000 € |
Abattement IR pour 12 an(s) de détention : 42 % (6 %/an de la 6e à la 21e année, 4 % la 22e) art. 150 VC CGI | base IR : 43 500 € |
Impôt sur le revenu au taux proportionnel de 19 % 43 500 € x 19 % art. 200 B CGI | 8 265 € |
Abattement PS : 11,5 % (1,65 %/an de la 6e à la 21e, 1,60 % la 22e, 9 %/an de la 23e à la 30e) art. L.136-7 CSS | base PS : 66 338 € |
Prélèvements sociaux au taux de 17,2 % 66 338 € x 17,2 % | 11 410 € |
Surtaxe sur les plus-values immobilières élevées (assise sur la PV nette imposable à l'IR) PV nette imposable <= 50 000 € : pas de surtaxe art. 1609 nonies G CGI | 0 € |
Total de l'imposition 8 265 € + 11 410 € + 0 € | 19 675 € |
Net vendeur estimé | 300 325 € |
⚖️ Le regard du fiscaliste
- •Résidence principale : exonération TOTALE (art. 150 U II 1° CGI), y compris la surtaxe — la condition s'apprecie au jour de la cession (occupation effective et habituelle).
- •Première cession d'un logement autre que la résidence principale : exonération possible si le vendeur n'a pas ete propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédentes. L'exonération est limitée à la FRACTION du prix de cession effectivement remployee, dans les 24 mois, à l'acquisition ou la construction du logement affecté à son habitation principale (art. 150 U, II-1° bis CGI) — un remploi partiel n'exonère qu'a proportion.
- •La durée de détention se decompte de DATE à DATE depuis l'acquisition ; pour un bien reçu par succession/donation, depuis la date de la transmission (valeur déclarée = nouveau prix de revient).
- •Les moins-values immobilières ne s'imputent ni sur les plus-values ni sur le revenu global (sauf cas très particuliers de ventes en bloc).
- •Le forfait travaux de 15 % est cumulable avec le forfait de 7,5 % et ne nécessite AUCUNE facture : presque toujours gagnant après 5 ans de détention pour un bien ancien.
- •LMNP : pour les cessions réalisées depuis le 15/02/2025, les amortissements déduits sont REINTEGRES dans le calcul de la plus-value (art. 150 VB, III CGI) — saisir leur montant cumule dans le champ dedie. Exceptions : résidences etudiantes et résidences-services seniors (art. L. 631-12 et L. 631-13 CCH).
- •SCI à l'IS : régime totalement different (PV professionnelle, reintegration des amortissements, pas d'abattement de durée) — ne pas utiliser cette calculette.
- •Autres exonérations à vérifier avant toute simulation : prix de cession n'excedant pas 15 000 € (art. 150 U, II-6°), titulaires de pensions de vieillesse ou de la carte d'invalidité sous conditions de revenu fiscal de référence (art. 150 U, III), cessions au profit d'un organisme de logement social (art. 150 U, II-7° et 8°), et expropriation avec remploi (art. 150 U, II-4°).
- •La plus-value nette imposable entre dans le REVENU FISCAL DE RÉFÉRENCE (art. 1417, IV CGI) : une cession importante peut declencher la CEHR (art. 223 sexies, 3 % puis 4 %) et la CDHR (art. 224, imposition minimale de 20 % du RFR ajuste), non chiffrees ici.
- •L'impôt est prélevé par le notaire le jour de la vente (déclaration 2048-IMM) : le « net vendeur » est bien la somme effectivement reçue.
Un chiffre vous surprend ? C'est souvent là que se trouve le levier.
Cette simulation ne connaît que ce que vous venez de saisir. Un conseiller la reprend au regard de votre situation d'ensemble — revenus, patrimoine, horizon, objectifs de transmission.
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🔑Micro-foncier vs réelLocation nue : abattement 30 % vs charges réelles, option 3 ans
🧰Déficit foncierImputation 10 700 / 21 400 €, ordre des charges, reports 10 ans
📊Rendement locatif & TRIBrut / net-net, crédit, cash-flow, TRI avec revente
🧊Nue-propriétéDécote d'acquisition, zéro fiscalité, remembrement exonéré, TRI
🏦Capacité d'empruntNorme HCSF 35 %, assurance, budget d'acquisition