LMNP : micro-BIC ou régime réel, lequel choisir
Comparez le micro-BIC et le régime réel en location meublée : abattement forfaitaire contre déduction des charges et amortissements, impôt et net encaissé.
Calcul réalisé dans votre navigateur : aucun montant saisi n'est enregistré. Montants indicatifs, à vérifier à chaque loi de finances.
🛋️ LMNP : micro-BIC vs réel
Le parcours du loyer, de la recette au net encaissé
Micro-BIC
Recettes annuelles15 000 €
Abattement forfaitaireles charges réelles ne sont PAS déductibles- 50 %
Base imposable7 500 €
Recettes encaissées15 000 €
Charges réellement payées− 4 000 €
Impôt sur le revenu et prélèvements sociaux− 3 645 €
NET encaissé7 355 €
Régime réel
Recettes annuelles15 000 €
Charges déduites- 4 000 €
Amortissements déduits- 8 512 €
Base imposable2 488 €
Recettes encaissées15 000 €
Charges réellement payées− 4 000 €
Impôt sur le revenu et prélèvements sociaux− 1 209 €
NET encaissé9 791 €
Les deux régimes partent des mêmes recettes et supportent les mêmes charges : ce qui les sépare, c'est la base imposable. Le micro remplace les charges réelles par un abattement forfaitaire ; le réel les déduit pour leur montant, plus l'amortissement — d'où une base souvent proche de zéro.
Impôt annuel au micro-BIC3 645 €
Impôt annuel au réel1 209 €
Économie du régime réel2 436 €
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Sort des recettes annuelles (meilleur régime)
Loyers nets d'impôt — 13 791 € (91,9 %)Impôt + PS (meilleur régime) — 1 209 € (8,1 %)
Impôt annuel : micro-BIC vs réel (le plus bas gagne)
Micro-BIC
3 645 €
Régime réel
1 209 € ✓
MICRO-BIC — location meublée longue durée : abattement 50 %, plafond 83 600 € 15 000 € x (1 - 50 %) art. 50-0 CGI | base : 7 500 € |
MICRO-BIC — imposition à TMI 30 % + 18,6 % de prélèvements sociaux 7 500 € x 48,6 % | 3 645 € |
RÉEL — amortissement du bati : 212 500 € (prix hors terrain 15 %) sur 30 ans 212 500 € / 30 art. 39, 1-2° CGI et art. 38 quinquies ann. II (amortissement par composants) | 7 083 € / an |
RÉEL — amortissement du mobilier sur 7 ans 10 000 € / 7 | 1 429 € / an |
RÉEL — résultat avant amortissements (recettes - charges réelles) 15 000 € - 4 000 € | 11 000 € |
RÉEL — amortissement déductible plafonné au résultat (l'amortissement ne peut pas créer de déficit) art. 39 C CGI | - 8 512 € |
RÉEL — base imposable et impôt (TMI 30 % + 18,6 % PS) 2 488 € x 48,6 % | 1 209 € |
Verdict : le régime Réel economise 2 436 € par an | 1 209 € |
⚖️ Le regard du fiscaliste
- •Au réel, l'amortissement (bati sur 25-40 ans par composants, mobilier sur 5-10 ans) permet très souvent une base imposable proche de ZÉRO pendant 10 à 15 ans — c'est le coeur de l'attrait du LMNP.
- •L'amortissement ne peut pas créer de déficit BIC (art. 39 C) : l'excédent se reporte SANS limite de durée et prolonge la période de non-imposition.
- •Depuis 2025, les amortissements déduits sont reintegres dans le calcul de la plus-value de cession (minoration du prix d'acquisition) — l'avantage devient un différé d'imposition, qui reste gagnant (abattements de durée, taux 19 %).
- •Le passage au réel exige une comptabilite d'engagement et une liasse fiscale (expert-comptable ~500-900 €/an, déductibles) : à integrer dans la comparaison.
- •LMP si recettes > 23 000 € ET > autres revenus d'activité du foyer : bascule vers les cotisations sociales (SSI) et un régime de plus-values professionnel — à surveiller.
- •Meubles de tourisme : la loi « Le Meur » de 2024 a durci le micro (30 % / 15 000 € pour le non-classe) — le réel devient presque systematiquement préférable.
- •Au-delà de 23 000 € de recettes annuelles en meuble de TOURISME, le loueur bascule dans un régime d'AFFILIATION SOCIALE (art. L. 611-1, 6° CSS) : cotisations sociales de l'ordre de 30 à 45 % du bénéfice à la place des prélèvements sociaux de 18,6 % retenus ici. Le calcul ci-dessus devient alors nettement optimiste : le valider avec l'expert-comptable.
- •L'option pour le réel se formalise avant la date limite de déclaration ; pensez à l'adhesion aux teledeclarations et à l'inscription (SIRET) via l'INPI.
Un chiffre vous surprend ? C'est souvent là que se trouve le levier.
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🏦Capacité d'empruntNorme HCSF 35 %, assurance, budget d'acquisition