Investir en nue-propriété : décote et rendement
Chiffrez une acquisition en nue-propriété : décote à l'achat, reconstitution de la pleine propriété au terme, absence de fiscalité pendant le démembrement.
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🧊 Nue-propriété
Capital investi (prix de la NP + frais d'acquisition)194 400 €
Valeur recuperee au terme375 070 €
Gain total195 070 €
Rendement actuariel annuel4,5 %
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Décomposition de la valeur au terme
Capital investi — 194 400 € (49,9 %)Gain mecanique + marche — 195 070 € (50,1 %)
Prix d'acquisition de la nue-propriété (60 % de la pleine propriété) 300 000 € x 60 % — clé de répartition économique fixee par l'usufruitier institutionnel | 180 000 € |
Valeur de la pleine propriété au terme (revalorisation 1,5 % / an sur 15 ans) 300 000 € x (1 + 1,5 %)^15 | 375 070 € |
Remembrement AUTOMATIQUE et SANS FISCALITÉ au terme : l'usufruit s'eteint, le nu-propriétaire devient plein propriétaire art. 617 C. civ. et 1133 CGI | + 195 070 € |
Gain total (mecanique de la décote + revalorisation du marche) 375 070 € - 180 000 € | 195 070 € |
Taux de rendement actuariel annuel (375 070 € / 180 000 €)^(1/15) - 1 | 4,5 % |
⚖️ Le regard du fiscaliste
- •Zéro fiscalité pendant toute la détention : pas de revenus fonciers (donc pas d'IR ni de PS), pas de taxe foncière (à la charge de l'usufruitier), et HORS assiette IFI (art. 968 CGI : c'est l'usufruitier qui déclare).
- •Le remembrement au terme est un non-évènement fiscal (art. 1133 CGI) : aucune imposition, aucun frais.
- •En cas de revente APRÈS remembrement, le prix d'acquisition retenu pour la plus-value est la valeur de la PLEINE propriété au jour de l'acquisition de la NP (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10) : la décote echappe à la taxation.
- •Financement à crédit possible : les intérêts ne sont pas déductibles (pas de revenus fonciers) SAUF si l'usufruitier est un bailleur social (exception de l'art. 31 I-1°-d CGI, imputables sur d'autres revenus fonciers).
- •Points de vigilance contractuels : convention de démembrement (état du bien à la restitution, travaux 605/606 C. civ.), qualité de l'usufruitier, liquidité en cas de revente de la NP en cours de démembrement (marche secondaire etroit).
- •Outil ideal pour preparer la retraite : capital bloque sans fiscalité pendant la vie activé, revenus (location ou vente) recuperes au moment où la TMI baisse.
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🏦Capacité d'empruntNorme HCSF 35 %, assurance, budget d'acquisition