Simulateur IFI 2026 : seuil, barème et décote
Estimez votre impôt sur la fortune immobilière : seuil de 1,3 M€, abattement de 30 % sur la résidence principale, dettes déductibles, barème et décote.
Calcul réalisé dans votre navigateur : aucun montant saisi n'est enregistré. Montants indicatifs, à vérifier à chaque loi de finances.
🏛️ IFI
Résidence principale
Abattement légal de 30 % : valeur retenue 560 000 €. Il ne s'applique qu'au logement occupe à titre de résidence principale au 1er janvier, et une seule fois par foyer.
Autres biens immobiliers (2)
valeur retenue 510 000 €assiette nette de crédit : 310 000 €
Bail d'habitation nu : usage de 10 à 20 % (central 15 %). Bail meuble : 5 à 10 % seulement. Bail commercial ou rural : 10 à 20 %, jusqu'à 25-30 % si le bail est long ou le loyer très inférieur au marche. AUCUNE décote en revanche pour une location saisonniere, un meuble de tourisme ou un local vacant au 1er janvier.
assiette nette de crédit : 300 000 €
Résidence principale après abattement de 30 %560 000 €
Autres biens, après décotes de valorisation810 000 €
dont décotes retenues, à justifier- 90 000 €
Dettes déduites- 200 000 €
Patrimoine net taxable1 170 000 €
Répartition du patrimoine dans les tranches du barème
Votre patrimoine dans le barème de l'IFIpatrimoine net taxable : 1 170 000 €
0 %
0 €800 000 €
800 000 €
—
0,5 %
800 000 €1 300 000 €
370 000 €
1 850 €
← votre tranche
0,7 %
1 300 000 €2 570 000 €
—
1 %
2 570 000 €5 000 000 €
—
1,25 %
5 000 000 €10 000 000 €
—
1,5 %
10 000 000 €sans limite
—
Total que produirait le barème1 850 €
Seuil d'assujettissement de 1,3 M€ non atteintaucun IFI du
Attention à l'effet de seuil : au premier euro au-delà de 1,3 M€, le barème s'applique retroactivement des 800 000 €. La décote de lissage n'amortit le choc que jusqu'à 1,4 M€.
Patrimoine immobilier net taxable1 170 000 €
Assujetti à l'IFInon
IFI du0 €
Taux d'effort sur le patrimoine taxable0,00 %
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Le détail complet du calcul et ses références au CGI, envoyés par email.
Poids de l'IFI sur le patrimoine taxable
Patrimoine conserve — 1 170 000 € (100,0 %)
Résidence principale retenue après abattement de 30 % 800 000 € x 70 % art. 973, I CGI | 560 000 € |
Appartement locatif : décote de valorisation de 15 % (bien loué ou occupe) 600 000 € x 85 % — décote d'évaluation à justifier, elle n'est pas un abattement de droit art. 973, I CGI (valeur vénale réelle) | 510 000 € |
Résidence secondaire : valeur vénale retenue art. 965 CGI | 300 000 € |
Patrimoine immobilier brut taxable 560 000 € (résidence principale) + 810 000 € (autres biens) | 1 370 000 € |
Dettes déductibles : capital restant du des emprunts afferents aux biens taxables un prêt in fine ne se déduit pas pour son capital restant du réel mais pour C x (N - n) / N, après amortissement théorique annuel (art. 974, II) art. 974 CGI | - 200 000 € |
Patrimoine immobilier net taxable | 1 170 000 € |
Patrimoine net taxable inférieur ou égal à 1,3 M€ : aucun IFI n'est du (mais le barème s'appliquerait des 800 k€ en cas de franchissement du seuil) art. 964 CGI | 0 € |
⚖️ Le regard du fiscaliste
- •Seuil d'assujettissement à 1,3 M€ mais barème applique des 800 k€ : le franchissement du seuil déclenché une imposition retroactive sur la tranche 800 k€ - 1,3 M€, d'où la décote de lissage jusqu'à 1,4 M€.
- •Effet de seuil mal amorti : au premier euro au-delà de 1,3 M€, le barème reclame 2 500 € et la décote n'en efface que la moitié — il reste une marche d'environ 1 250 €. Sur un patrimoine qui frole le seuil, la précision de l'évaluation et la justification des décotes valent donc plusieurs milliers d'euros.
- •Les décotes de valorisation ne sont PAS des abattements de droit : le seul abattement légal de l'IFI est celui de 30 % sur la résidence principale. Toutes les autres sont des paramètres de détermination de la valeur vénale réelle — dès questions de FAIT, appreciees souverainement par les juges du fond, sans barème officiel (l'administration refuse d'en publier un). Chacune doit pouvoir être justifiee in concreto (bail en cours, acte d'indivision, statuts et clause d'agrément, expertise datee du 1er janvier) et documentee dans le dossier du client — c'est le premier point vérifié en cas de contrôle.
- •Cumul de deux décotes : les composer EN CASCADE est la pratique prudente (10 % puis 10 % donnent 19 %, et non 20 %). Ce n'est pas une règle de droit opposable — la valeur vénale est une question de fait, et certaines décisions sont commentees comme retenant une lecture additive. Saisir ici le taux global déjà compose, et retenir que c'est la JUSTIFICATION du total, bien plus que la méthode de composition, qui est vérifiée en contrôle.
- •Résidence principale : l'abattement de 30 % ne se cumule PAS avec une décote pour occupation par le propriétaire lui-même — le taux de 30 % rémunéré précisément cette occupation, et le double emploi est systematiquement redresse. L'abattement est également perdu lorsque le logement est détenu via une SCI de gestion (exclusion jugee conforme à la Constitution sous l'ISF, transposee à l'IFI), sauf société transparente de l'art. 1655 ter CGI ; la compensation passe alors par une décote d'environ 19 à 20 % admise par les juges du fond.
- •Parts de société (SCI, SCPI, OPCI) : l'assiette IFI n'est pas la valeur des parts mais cette valeur multipliee par le COEFFICIENT IMMOBILIER de la société — ratio entre ses actifs immobiliers imposables et son actif total (art. 965, 2° CGI) — et certaines dettes de la société sont neutralisees (art. 973, II et III). Saisir ici la fraction taxable déjà calculée, communiquee chaque année par la société de gestion.
- •Emprunt de la résidence principale : il se déduit pour son montant TOTAL, mais dans la limite de la valeur imposable de la résidence, soit 70 % de sa valeur vénale. L'excédent est définitivement perdu et ne s'impute pas sur les autres immeubles — piège fréquent sur une acquisition recente fortement financee.
- •Prêts in fine : la dette déductible n'est pas le capital restant du réel mais C x (N - n) / N, après amortissement théorique annuel (art. 974, II). Pour un prêt sans terme, l'amortissement est forfaitaire de 5 % par an. Saisir ici le montant déjà retraite.
- •Zone 1,3 - 1,4 M€ : le taux marginal réel atteint 1,95 % (0,70 % de barème + 1,25 % de décote perdue), soit davantage que la tranche à 1,5 % des patrimoines supérieurs à 10 M€. C'est la zone ou une décote justifiee rapporte le plus.
- •Exonération des actifs professionnels (art. 975 CGI) : l'immobilier affecté à l'activité operationnelle du redevable echappe à l'IFI.
- •Usufruitier impose sur la valeur en PLEINE propriété (art. 968 CGI) — exception notable : usufruit légal du conjoint survivant (757 C. civ.), ou chacun déclaré sa quote-part selon le barème de l'art. 669.
- •La donation temporaire d'usufruit (minimum 3 ans, notariée) sort l'actif de l'assiette du donateur : voir la calculette Démembrement.
- •Plafonnement : IFI + IR + prélèvements sociaux limites à 75 % des revenus (art. 979 CGI) — levier majeur pour les patrimoines importants à faibles revenus, non calcule ici.
- •Unités de compte immobilières (SCI/SCPI/OPCI) logées en assurance-vie : taxables à l'IFI pour leur seule fraction immobilière, communiquee chaque année par l'assureur.
- •Dettes familiales et comptes courants d'associés de SCI : déductibilité encadree par les clauses anti-abus de l'art. 974 — vigilance sur les montages.
- •Réduction d'impôt pour dons (art. 978 CGI) : 75 % des versements, dans la limite de 50 000 € de réduction — non calculée ici.
Un chiffre vous surprend ? C'est souvent là que se trouve le levier.
Cette simulation ne connaît que ce que vous venez de saisir. Un conseiller la reprend au regard de votre situation d'ensemble — revenus, patrimoine, horizon, objectifs de transmission.
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